Hypotéka pre podnikateľa nie je nemožná – no vyžaduje prípravu s predstihom. Tu je postup, ktorý funguje.
Podnikatelia patria medzi klientov, ktorých banky posudzujú prísnejšie ako zamestnancov. Kým zamestnanec doloží výplatnú pásku a banka si príjem overí online v Sociálnej poisťovni, pri SZČO alebo majiteľovi s.r.o. to také jednoduché nie je. Každá banka má vlastnú metodiku výpočtu príjmu — a práve v tom tkvie najväčší rozdiel.
Skúsenosti z praxe ukazujú, že podnikatelia, ktorí s prípravou nezačnú aspoň pol roka vopred, zbytočne prichádzajú o lepšie podmienky. Niekedy aj o samotnú hypotéku.
Neriskujte a poraďte sa so skúsenými odborníkmi.
Rada č. 1: Neoptimalizujte základ dane rok pred hypotékou
Toto je najčastejšia chyba, ktorú vidíme u podnikateľov — a zároveň tá najdrahšia.
Daňová optimalizácia je legitímny nástroj. Problém nastáva, keď sa rozhodnete optimalizovať práve v roku, ktorý banka bude posudzovať. Čím nižší základ dane, tým nižší vypočítaný príjem. A tým nižšia schválená výška hypotéky — alebo zamietnutie žiadosti.
Ako banky počítajú príjem živnostníka? Štandardný vzorec je: (základ dane – zaplatená daň) ÷ 12. To znamená, že každé euro, o ktoré znížite základ dane, sa priamo premietne do vypočítaného mesačného príjmu.
Ak plánujete hypotéku, nechajte základ dane vyšší aspoň jedno celé zdaňovacie obdobie pred podaním žiadosti. Alebo sa rozhodnite pre iný spôsob preukázania príjmu.
Pri príprave žiadosti o hypotéku odporúčame sa poradiť s odborníkmi, ktorí vedia ako banky počítajú príjem z podnikania. A podľa výkazov odporučia kam podať žiadosť o hypotéku, aby šance na získanie vysnívanej hypotéky boli vysoké.
Rada č. 2: Používajte podnikateľský účet a plaťte odvody načas
Banky si môžu vyžiadať výpisy z podnikateľského účtu, a to aj za viac mesiacov spätne. Pozerajú sa na dve veci: pravidelnosť príjmov a platobná disciplína.
Nepravidelné alebo oneskorené platby odvodov do zdravotnej a Sociálnej poisťovne sú pre banku varovným signálom. Naopak, prehľadné transakcie a pravidelné platby odvodov zvyšujú vašu dôveryhodnosť ako klienta.
Praktické odporúčanie: oddeľte podnikateľský a súkromný účet a dbajte na to, aby výpisy pôsobili čitateľne a konzistentne.
Rada č. 3: Znížte existujúce úverové záväzky
Spotrebné úvery, kreditné karty, povolené prečerpania a leasingy — to všetko banka započíta do vašich mesačných záväzkov a znižuje vašu bonitu.
Banky na Slovensku sa riadia parametrami NBS — DSTI (debt service to income) určuje, koľko percent z vášho príjmu môžete mesačne splácať na úveroch. Ak máte existujúce záväzky, priamo to ovplyvňuje maximálnu výšku hypotéky, ktorú môžete dostať.
Pred žiadosťou o hypotéku pokiaľ možno splaťte alebo zredukujte spotrebné úvery a zrušte kreditné karty, ktoré aktívne nevyužívate — aj nevyčerpaný limit sa ráta do záväzkov.
Rada č. 4: Pripravte si vlastné zdroje
Väčšina bánk financuje maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV 80 %). Zvyšných 20 % musíte preukázateľne mať ako vlastné prostriedky. Preto napr. v prípade kúpy nehnuteľnosti ako prvú platbu realizujete platbu z vlastných zdrojov a až potom nastupuje banka.
Príklad: Pri nehnuteľnosti v hodnote 200 000 € potrebujete mať pripravených minimálne 40 000 € z vlastných zdrojov. K tomu sa pripočítajú poplatky za znalecký posudok, záložné právo, kataster a prípadne náklady spojené so samotnou kúpou.
Samozrejme v prípade LTV existujú aj výnimky, ktoré viete využiť pokiaľ máte toho správneho odborníka na úvery.
Rada č. 5: Porovnajte viac bánk — metodiky sa líšia
Toto je možno najdôležitejšia rada zo všetkých.
Jedna banka môže žiadosť zamietnuť, zatiaľ čo iná tú istú žiadosť bez problémov schváli. Nie preto, že by ste nesplnili podmienky — ale preto, že každá inštitúcia má vlastný spôsob výpočtu podnikateľského príjmu a vlastné interné kritériá.
Rozdiel v schválenej výške hypotéky medzi jednotlivými bankami môže byť pri podnikateľoch desiatky tisíc eur, v extrémnych prípadoch aj viac ako 100 000 €.
Práca s finančným sprostredkovateľom, ktorý pozná aktuálne metodiky jednotlivých bánk, vám ušetrí čas, zamietnuté žiadosti aj zbytočné nervy. Oplatí sa kontaktovať skúsenú osobu.
Na čo si dať pozor: zamietnutá žiadosť má následky!!!
Zamietnutá žiadosť o hypotéku sa zaznamenáva v úverovom registri a môže negatívne ovplyvniť ďalšie žiadosti. Banka, ktorú oslovíte neskôr, uvidí, že vás niekto odmietol — a bude k vám pristupovať opatrnejšie.
Nepodávajte žiadosť naslepo. Nechajte si najskôr urobiť predbežné posúdenie bonity — bez formálnej žiadosti a bez zápisu do registra.
Zhrnutie: Príprava rozhoduje
| Čo urobiť | Kedy |
|---|---|
| Neznižovať základ dane | 12+ mesiacov pred žiadosťou |
| Platiť odvody načas, poriadok na účte | Priebežne |
| Splatiť spotrebné úvery a kreditky | 3–6 mesiacov pred žiadosťou |
| Pripraviť vlastné zdroje (20 % + rezerva) | 6+ mesiacov pred žiadosťou |
| Predbežné posúdenie bonity | 2–3 mesiace pred žiadosťou |
| Porovnanie bánk cez sprostredkovateľa | Pred podaním žiadosti |
Potrebujete pomoc s prípravou hypotéky?
Ak podnikáte a uvažujete o hypotéke, radi vám pomôžeme s prípravou aj výberom banky. Predbežné posúdenie bonity je nezáväzné a bezplatné.
Pridaj komentár
Prepáčte, ale pred zanechaním komentára sa musíte prihlásiť.